결론부터 말하자면, 2026년 5월 12일부터 토지거래허가구역(토허구역) 내 세입자가 있는 모든 주택에 대해 실거주 의무가 임대차계약 종료 시점까지 유예됩니다. 이는 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자까지 포함되며, 최대 2028년까지 유예가 가능합니다.
토지거래허가구역 실거주 의무 유예, 왜 확대되나요?
기존 토지거래허가구역에서는 주택 매입 시 4개월 이내 입주 및 2년간 실거주 의무가 있었습니다. 하지만 세입자가 거주 중인 주택의 경우 계약 기간으로 인해 즉시 입주가 어려워 매수자와 매도자 모두 거래에 어려움을 겪어왔습니다. 특히 비거주 1주택자의 경우, 매도 의사가 있음에도 실거주 규제 때문에 거래가 막히는 형평성 문제가 지속적으로 제기되었습니다. 이에 국토교통부는 매물 출회를 확대하고 시장의 형평성 문제를 해소하기 위해, 2026년 5월 12일부터 실거주 의무 유예 대상을 세입자가 있는 모든 주택으로 확대하는 방안을 발표했습니다. 이는 다주택자뿐만 아니라 비거주 1주택자까지 포함하는 조치입니다.
실거주 의무, 계약 종료 시점까지 최장 2028년까지 유예되나요?
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네, 이번 조치에 따라 토지거래허가구역 내에서 임대차 계약이 존재하는 주택은 계약 종료 시점까지 실거주 의무가 유예됩니다. 계약 구조에 따라 길게는 2028년 5월 11일까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다. 하지만 몇 가지 조건이 있습니다. 우선, 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청하고 허가를 받아야 합니다. 또한, 허가를 받은 후 4개월 이내에 소유권 이전등기 등 주택 취득 절차를 완료해야 합니다. 이는 무기한 유예가 아닌, 일정 기간 동안 한시적으로 적용되는 제도임을 의미합니다.
실거주 유예 대상 매수자는 누구인가요?
이번 실거주 의무 유예 혜택을 받을 수 있는 매수자는 2026년 5월 12일 발표일 기준으로 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 제한됩니다. 즉, 기존에 유주택자였다가 주택을 처분하여 무주택자가 된 경우에는 이번 유예 혜택을 받을 수 없습니다. 국토교통부는 이러한 조건을 통해 '갈아타기' 목적의 실거주 유예를 차단하고, 무주택 실수요자의 매수 기회를 확대하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 따라서 정부는 실수요자 중심의 거래는 허용하되, 투자성 거래의 확대는 제한하겠다는 정책 방향을 유지하고 있습니다.
주택담보대출 전입 의무도 함께 면제되나요?
네, 이번 실거주 의무 유예 조치에 따라 토지거래허가구역 내 주택 매입 시 적용되던 일부 금융 규제도 함께 완화됩니다. 실거주 의무가 유예된 주택은 주택담보대출 실행 시 적용되는 전입신고 의무가 면제됩니다. 이는 세입자가 있는 상태로 주택 매매가 가능해짐에 따라, 실제 입주 시점까지의 금융 규제 부담을 일부 줄여주는 효과가 있습니다. 다만, 다주택자가 매도하는 주택의 경우, 2026년 5월 10일부터 양도소득세 중과가 재개되었으므로 중과세 부담은 그대로 적용됩니다. 즉, 거래 자체는 가능해지지만 세금 부담까지 완화되는 것은 아닙니다.
이번 조치가 갭투자를 허용하는 것인가요?
시장 일각에서는 이번 조치가 사실상 갭투자를 다시 허용하는 것 아니냐는 지적이 있습니다. 그동안 토지거래허가구역에서는 실거주 의무 때문에 전세를 끼고 매수하는 방식, 즉 갭투자가 사실상 차단되어 왔기 때문입니다. 이에 대해 국토교통부는 이번 조치가 '발표일 현재 임대 중인 주택'에 대해서만 실거주를 유예하는 것이므로 신규 갭투자를 허용하는 것이 아니라고 설명했습니다. 실거주 유예를 받더라도 임차 기간 종료일에 맞춰 입주하여 2년간 실거주해야 하는 의무는 여전히 적용된다는 것입니다. 즉, 신규 갭투자를 허용하는 것이 아니라 기존 임대차가 존재하는 주택의 거래만을 한시적으로 활성화하려는 조치라는 입장입니다. 하지만 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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