2026년 양도세 중과 재시행을 앞두고 다주택자들의 절세 전략이 더욱 중요해지고 있습니다. 핵심은 '버티기'와 '가족 간 저가 양도'입니다.
양도세 중과 유예 종료, 다주택자는 어떻게 대응하나요?
양도세 중과 유예 기간이 종료되면 다주택자가 주택을 매도할 때 적용되는 세금 부담이 크게 늘어납니다. 일반 과세보다 훨씬 높은 세율이 적용되며, 장기보유특별공제까지 배제될 수 있어 실제 손에 쥐는 금액이 줄어들기 때문입니다. 이러한 상황에서 많은 다주택자는 '지금 팔기보다는 버티는 것이 낫다'는 판단을 내리고 있습니다. 실제로 최근 급등한 전월세 가격은 이러한 '버티기' 전략에 힘을 실어주고 있습니다. 전월세 물량 부족으로 임대 수익 유지가 가능해지면서, 굳이 높은 세금을 감수하고 매도할 이유가 사라진 것입니다. 이는 시장 매물 감소로 이어지는 주요 원인 중 하나입니다.
가족 간 저가 양도, 증여세 부담은 어떻게 되나요?
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양도세 중과를 피하기 위한 또 다른 전략으로 가족 간 '저가 양도'가 고려됩니다. 현행법상 특수관계인 간 거래에서 시가와 거래 가액의 차이가 일정 기준(시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액) 이내라면 증여세가 부과되지 않습니다. 예를 들어 시가 10억 원 아파트를 5월 9일 이전에 저가 양도할 경우, 일반 증여보다 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 이 방법은 '시가'를 기준으로 거래가액을 정하는 것이 매우 중요합니다. 시가 대비 지나치게 낮은 가격으로 거래하거나, 거래 입증 자료가 부족하거나 자금 출처가 불분명할 경우 국세청에서 편법 증여로 간주하여 추가 세금과 가산세를 부과할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
자금 출처 입증과 시가 기준, 무엇이 중요할까요?
특수관계인 간의 저가 양도는 단순 매매로 보지 않고, 시가와의 차액을 증여로 간주하여 증여세가 과세될 수 있습니다. 따라서 전체를 증여하는 것보다 세금 부담을 분산시키는 효과가 있지만, 가장 중요한 것은 '시가'를 기준으로 거래가액을 명확히 하는 것입니다. 시가 대비 과도하게 낮은 거래, 거래 입증 자료의 부실, 자금 출처의 불명확성은 국세청의 편법 증여 판단으로 이어질 수 있습니다. 이러한 경우 추가 세금과 가산세가 추징될 수 있으므로, 모든 거래 과정에서 투명성과 명확성을 확보하는 것이 관건입니다.
다주택자, 양도세 중과 앞둔 현실적인 선택은?
결론적으로 다주택자들은 양도세 중과를 회피하기 위해 매도를 보류하고 임대 수익을 유지하며 정책 변화를 기다리는 전략을 세우고 있습니다. 일부는 가족 간 저가 양도를 통해 세금 부담을 줄이고 자산 이전을 시도합니다. 자금 출처 증빙이 어렵거나 저가 양도가 여의치 않은 경우, 일반 증여를 선택하기도 합니다. 이러한 복합적인 요인들로 인해 시장에는 거래량이 늘기 어려운 구조가 형성되고 있습니다. 5월 9일이 다가오면서 '지금 팔까?'라는 고민보다는 '어떤 방식으로 자산을 정리할 것인가'에 대한 고민이 깊어지고 있습니다. 아직 대책을 세우지 못한 분들은 서둘러 매매 시장에 내놓는 것을 고려해볼 수 있습니다.
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