아산 탕정 삼성트라팰리스 아파트 경매 물건(2024타경112215)은 학군과 대단지라는 장점을 가지지만, 관리비 체납 및 동향이라는 단점도 존재합니다. HUG 포기 물건으로 권리 관계가 비교적 깨끗하여 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다.
아산 탕정 삼성트라팰리스 경매 물건의 기본 정보는 무엇인가요?
해당 경매 물건은 2024타경112215 사건번호로 충청남도 아산시 탕정면 명암리 809, 탕정삼성트라팰리스 104동 4층 401호에 위치합니다. 2009년에 사용 승인된 3953세대의 대단지 아파트로, 건폐율 15.26%로 동간 거리가 넓어 쾌적한 환경을 자랑합니다. 매각 기일은 5월 19일이며, 34층 중 4층에 해당합니다. 2025년 3월 기준 관리비 체납액이 330만원으로 공실 가능성이 높지만, 집이 방치될 우려도 있습니다. 특히 401호가 동향이라 내부 관리 상태가 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
이 아파트의 입지 조건과 개발 호재는 무엇인가요?
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탕정 삼성트라팰리스는 충남의 명문 고등학교인 충남외국어고등학교 및 충남삼성고등학교와 인접해 있으며, 초등학교와 중학교를 모두 끼고 있는 '초·중·고 품아파트'입니다. 탕정역과는 다소 거리가 있지만, 우수한 학군과 초대단지라는 장점은 실수요자들에게 큰 매력으로 작용할 것입니다. 이러한 입지적 강점은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 지속적인 개발 계획은 아파트의 미래 가치를 더욱 높일 것으로 기대됩니다.
권리 분석 결과, 인수할 권리가 있나요?
본 경매 물건의 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 2014년 소유자로부터 2021년 이OO 씨가 4.1억원에 매수하였고, 같은 해 8월 3.5억원의 임대차 계약을 통해 갭투자를 한 것으로 보입니다. 하지만 2년 후 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못해 주택임차권 설정 후 퇴거한 것으로 추정됩니다. 당시 전세가가 2.2억~2.8억으로 하락하여 보증금 전액을 충당하지 못한 것으로 보입니다. 통상 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수 금액이 발생할 가능성이 크지만, 본 건은 임차인의 양수인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 2025년 9월 10일 자로 선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.
현재 시세와 적정 입찰가는 어떻게 산정해야 할까요?
현재 104동 기준 호가는 3.7억원에서 4.2억원 사이이며, 최근 실거래가는 전체 동을 기준으로 3.79억원에서 4.15억원 수준입니다. 이러한 시세 정보를 바탕으로, 관리비 체납액, 동향이라는 점, 그리고 HUG 포기 물건으로 인한 권리 관계의 명확성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 신중한 분석을 통해 351,500,000원을 모의 입찰가로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 내부 상태를 면밀히 확인하고, 최근 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.
경매 물건 투자 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
본 아산 탕정 삼성트라팰리스 경매 물건은 학군과 대단지라는 장점이 있지만, 330만원의 관리비 체납액은 잠재적인 부담 요인이 될 수 있습니다. 또한, 동향인 401호의 경우 내부 관리 상태가 집값에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 집의 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임차인의 보증금 미반환 사유와 HUG의 선변제권 행사 여부 등 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요하며, 만약의 경우를 대비하여 전문가와 상담하는 것을 권장합니다. 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회이지만, 철저한 분석 없이는 예상치 못한 손해를 볼 수도 있습니다.
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