서울 아파트 전세 시장에서 신규 계약과 갱신 계약 간 평균 5,500만원의 '이중가격' 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 이는 계약갱신청구권으로 인한 가격 통제와 시장 수급에 따른 자유 가격 간의 괴리로, 현명하게 활용하면 내집마련의 기회가 될 수 있습니다.
서울 아파트 전세 '이중가격' 현상이란 무엇인가요?
최근 서울 아파트 전세 시장에서는 기존 계약을 갱신하는 경우와 새롭게 계약하는 경우의 전세 보증금 간에 상당한 가격 차이가 발생하는 '이중가격' 현상이 심화되고 있습니다. 2026년 1월부터 4월까지 서울 전월세 실거래 데이터를 분석한 결과, 신규 계약의 중위 보증금은 5억 8,500만원이었으나 갱신 계약의 중위 보증금은 5억 300만원으로, 평균 약 5,500만원(10.4%)의 격차가 발생했습니다. 이러한 현상의 주된 원인은 계약갱신청구권으로 인해 법정 인상률 상한 5%에 묶인 '보호 가격'과 시장 수급에 따라 결정되는 '자율 가격' 간의 괴리가 벌어지고 있기 때문입니다. 경험상 이러한 가격 차이는 임차인의 선택지를 넓히는 동시에, 시장의 비효율성을 드러내는 지표로 작용합니다.
지역별 '이중가격' 격차는 어떻게 나타나나요?
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서울 전역에서 이중가격 현상이 관찰되지만, 지역별로 그 격차는 크게 다릅니다. 특히 서초구에서는 신규 및 갱신 전세 보증금 간 격차가 무려 2억원에 달해 가장 큰 차이를 보였습니다. 강동구와 은평구 역시 각각 1억원의 격차를 기록하며 높은 수준을 나타냈습니다. 송파구(8,800만원), 동대문구(7,500만원), 성북구(6,000만원), 강남구 및 성동구(각 5,000만원) 등 주요 지역에서도 수천만원 단위의 차이가 확인됩니다. 실제 반포자이 85㎡의 경우, 갱신 최저가와 신규 최고가 사이에 11억원 이상의 극심한 가격 차이가 발생한 사례도 있습니다. 이는 같은 단지, 같은 평형이라도 계약 갱신 여부에 따라 체감하는 전세 가격이 크게 달라짐을 보여줍니다.
'이중가격' 현상이 내집마련 기회가 되는 이유는 무엇인가요?
서울 아파트 전세 시장의 '이중가격' 현상은 역설적으로 내집마련의 기회를 제공할 수 있습니다. 신규 전세 가격이 급등하면서 '차라리 이 돈으로 집을 사겠다'는 인식이 확산되고 있기 때문입니다. 2026년 들어 서울 아파트 평균 매매가는 하락한 반면, 전세 보증금은 대부분의 자치구에서 동반 상승했습니다. 이처럼 매매가 하락과 전세가 상승 간의 격차가 커지면, '전세 레버리지를 활용한 갭투자'의 매력이 다시 살아날 수 있습니다. 갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이(갭)를 자기자본으로 메우는 방식인데, 전세가가 상승하면 이 갭이 줄어들어 초기 자본 부담을 덜 수 있습니다. 따라서 전세 매물이 희소하고 전세가율이 높은 지역을 중심으로 매수 전환을 고려해볼 만한 시점입니다.
'이중가격' 현상 활용 시 주의할 점은 무엇인가요?
서울 아파트 전세 시장의 '이중가격' 현상을 내집마련 기회로 활용할 때는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 첫째, '전세가율'을 맹신하지 말고 종합적으로 판단해야 합니다. 2025년 서울 아파트 평균 전세가율은 역대 최저 수준을 기록할 것으로 예상되지만, 이는 매매가 상승과 함께 나타날 수 있으므로 단순히 전세가율만으로 투자 가치를 판단하기는 어렵습니다. 둘째, 신축 단지의 경우 2026년 하반기부터 2027년 상반기까지 갱신 주기가 도래하는 시점을 주목해야 합니다. 이때 시장가 충격이 본격화될 수 있으며, 급매나 좋은 조건의 매물을 잡을 기회가 생길 수 있습니다. 셋째, 정부 정책으로 인한 '매물 잠김' 현상이 전세 가격 상승 압력으로 작용하고 있음을 이해해야 합니다. 이러한 복합적인 요인들을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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