상장 리츠 성장과 재무 안정성 2026: 투자 함정 피하는 법

상장 리츠의 외형은 4년 만에 8.6배 성장했지만, 금리 상승과 고배당 구조로 인해 재무 안정성에 대한 우려가 커지고 있습니다. 차입 부채 차환 시 이자 부담 증가와 자체 재무 개선 제약이 주요 원인으로 지목됩니다.

상장 리츠 외형 성장의 이면은 무엇인가요?

국내 상장 리츠는 2019년 말 7개에서 2023년 말 25개로 크게 늘었으며, 자산 규모 역시 3조 3천억 원에서 28조 3천억 원으로 8배 이상 성장했습니다. 초기에는 국내 오피스 중심이었던 투자 자산이 물류, 리테일, 호텔, 해외 오피스 등으로 다변화되는 추세입니다. 하지만 이러한 외형 확대와는 달리, 금리 상승 이후 리츠의 재무 지표는 전반적으로 약화되는 모습을 보였습니다. 특히 KIS 커버리지 리츠의 EBITDA 대비 금융비용 지표는 2022년 상반기 3.1배에서 2023년 하반기 1.8배로 하락했으며, 이는 보유 자산의 현금 흐름에는 큰 변화가 없었음에도 불구하고 차입 부채를 재융자하는 과정에서 금융 비용이 증가한 영향이 큽니다. 또한, 차입금 대비 현금 비율은 같은 기간 11.2%에서 6.5%로 감소하여, 이자 비용과 배당 지출 부담 증가로 인해 자체 현금 대응 능력이 약화된 것으로 분석됩니다.

해외 자산 편입 리츠는 어떤 어려움을 겪고 있나요?

해외 자산을 편입한 리츠의 경우, 자산 가치 하락과 환율 변동이라는 이중고를 겪고 있습니다. 예를 들어 KB스타리츠는 벨기에 자산에서 발생한 손상차손과 환헤지 정산금 부담, 외화차입금 평가액 증가라는 복합적인 악재에 직면했습니다. 제이알글로벌리츠 역시 미국 및 벨기에 자산 가치 하락과 환헤지 정산금 대응 부담이 나타나면서 어려움을 겪었습니다. 반면, 국내 오피스 중심 리츠는 낮은 공실률과 임대료 상승 덕분에 자산 가치 하락의 영향을 상대적으로 덜 받으며 안정적인 모습을 보였습니다. 일부 리츠는 금리 인하 기대감에 따른 채권 투자 수요 증가와 유상증자에 대한 투자자들의 부담감을 고려하여 회사채나 단기사채 등 시장성 차입 부채의 비중을 늘리는 전략을 취하기도 했습니다. 하지만 보유 자산의 상당 부분이 이미 담보로 설정되어 있는 상황에서는, 조달 수단 다변화보다는 기존 차입 부채를 상환해야 하는 부담이 더 크게 작용할 수 있습니다.

리츠 제도 개선은 시장 확대에만 집중되었나요?

최근의 리츠 관련 제도 개선은 재무 안정성 강화보다는 시장 확대에 더 무게를 두는 경향을 보였습니다. 지난해 부동산투자회사법 개정을 통해 프로젝트 리츠가 제도화되었고, 올해 개정안에는 리츠 간 합병을 허용하는 내용이 포함되었습니다. 이러한 변화는 리츠 자산의 다변화와 규모의 성장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 배당, 유동성, 차입금 관리 등 리츠의 재무 건전성과 직접적으로 관련된 관리 장치 마련은 여전히 미흡하다는 지적이 있습니다. 한국신용평가는 상장 리츠의 구조적인 제약 요인으로 내부 유보금 축적의 한계, 유상증자 시스템의 비효율성, 그리고 재무 안정성 관리 유인 부족 등을 꼽았습니다. 현행법상 리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 세금 혜택을 받을 수 있는데, 이 구조는 리츠 기업이 이익을 내더라도 자본을 축적하는 데 한계를 갖게 합니다. 고배당에 대한 기대감이 높아지면서 일부 리츠는 배당률 유지를 위해 증자 대금, 미실현 이익, 심지어 추가 차입까지 활용하는 상황이 발생하고 있습니다.

리츠 투자 시 주의할 점은 무엇인가요?

리츠 투자의 가장 큰 매력 중 하나는 4~6% 수준의 시가배당률로, 특히 은퇴 생활자나 안정적인 현금 흐름을 추구하는 투자자에게 매력적입니다. 주가 변동성이 상대적으로 낮다는 점도 변동성 회피 투자자에게는 장점입니다. 하지만 최근 개별 공모 리츠에 직접 투자하는 것은 신중해야 할 필요가 있습니다. 리츠 기업의 재무 상태와 리스크 요인을 개인이 일일이 파악하고 대응하기는 매우 어렵기 때문입니다. 예를 들어, 제이알글로벌리츠의 경우 신용평가사로부터 A- 등급을 받았음에도 불구하고 채권 상환에 실패하며 부도 처리되고 주식 거래가 정지되는 사태가 발생했습니다. 이는 투자자들이 신용 등급만 믿고 투자했을 때 얼마나 큰 손실을 볼 수 있는지 보여주는 사례입니다. 리츠는 배당가능이익의 90%를 배당해야 하므로 자체적인 자본 축적이 어렵고, 자산 취득을 위한 대출, 채권 발행, 유상증자가 불가피합니다. 이때 조달 금리가 높으면 배당 가능 이익이 줄어들고, 채권 발행이 여의치 않으면 유상증자를 선택하게 되는데, 이는 주식 수 증가와 주당 배당금 하락, 주가 희석으로 이어질 수 있습니다. 따라서 리츠에 투자할 때는 개별 리츠의 재무 건전성, 자산 포트폴리오, 차입 구조 등을 면밀히 분석하는 것이 중요하며, 이러한 분석이 어렵다면 ETF 형태로 접근하는 것이 더 안전한 방법일 수 있습니다.