비거주 1주택자 양도세 부담 2026년 전망: 팔면 다시 서울 못 산다?

비거주 1주택자의 양도세 부담이 2026년부터 증가할 가능성이 제기되면서, '팔면 다시 서울에 집을 못 산다'는 우려가 커지고 있습니다. 정부는 실거주 중심의 세제 개편을 통해 매물 확대를 기대하지만, 실제로는 보유나 실거주 전환을 선택하는 경우가 늘어날 것이라는 분석이 나옵니다.

비거주 1주택자, 왜 세금 부담 증가 논란의 중심에 섰나?

비거주 1주택자는 말 그대로 주택을 한 채 소유하고 있지만, 해당 주택에 직접 거주하지 않는 경우를 의미합니다. 예를 들어 서울에 아파트를 보유하고 있으나 현재 세입자가 거주 중이고 본인은 다른 지역에 거주하거나 전세로 사는 경우가 해당됩니다. 다주택자는 아니지만 실거주하지 않는다는 이유로 최근 정부의 세제 개편 논의 대상에 올랐습니다. 정부는 실거주를 유도하고 시장에 매물을 늘리기 위해 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택을 줄이고 부담을 높이는 방안을 검토 중입니다. 이는 시장에 매물이 나오면 가격 안정에 도움이 될 것이라는 기대에 따른 것입니다.

정부 기대와 달리 ‘매도’보다 ‘보유’를 선택하는 이유는?

정부는 세제 개편을 통해 비거주 1주택자의 매도를 유도하여 시장에 매물을 늘리려 하지만, 실제 시장에서는 오히려 보유를 선택할 가능성이 높다는 분석이 지배적입니다. 가장 큰 이유는 '팔면 다시 서울에 집을 사기 어렵다'는 심리입니다. 많은 사람들이 현재 집값이 조정되더라도 장기적으로는 서울 집값이 다시 상승할 것이라고 예상하며, 높은 집값과 강화된 대출 규제 때문에 한번 시장을 떠나면 다시 진입하기 매우 어렵다고 느끼기 때문입니다. 또한, 토지거래허가구역 등 일부 지역에서는 주택 매수 시 실거주 요건이 붙을 수 있어, 매도 후 다른 지역으로 이동하더라도 서울 재진입이 더욱 까다로워질 수 있습니다. 이러한 복합적인 요인으로 인해 많은 비거주 1주택자들이 세금 부담 증가에도 불구하고 '차라리 계속 보유하는 것이 낫다'고 판단할 가능성이 큽니다.

세금 부담 증가 시, 비거주 1주택자의 대안은 무엇인가?

세금 부담이 커진다고 해서 비거주 1주택자가 반드시 집을 팔아야 하는 것은 아닙니다. 매도 외에도 몇 가지 대안이 존재합니다. 첫째, 현재 세입자와의 계약이 종료된 후 해당 주택으로 직접 이사하여 실거주하는 방법입니다. 둘째, 시장 상황을 좀 더 지켜보며 보유를 지속하는 것입니다. 즉, 정부가 기대하는 것처럼 매물이 대량으로 쏟아지기보다는, 오히려 실거주 전환을 선택하는 집주인들이 늘어날 수 있다는 분석입니다. 이는 전세 시장에도 영향을 미쳐, 실거주 전환 증가 시 시장에 나오는 전세 물량이 줄어들 수 있으며, 이는 세입자들에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

비거주 1주택자 세제 개편, 아직 확정된 정책은 아니다

현재 논의되고 있는 비거주 1주택자 관련 세제 개편은 아직 확정된 정책이 아니라는 점을 명확히 인지하는 것이 중요합니다. 현재는 세제 개편 검토 단계이자 방향성 논의 수준에 머물러 있으며, 시장의 반응을 확인하는 단계에 가깝습니다. 실제 정책으로 시행되기 위해서는 관련 법 개정과 구체적인 제도 설계가 필요하므로, 향후 내용이 변경될 가능성이 충분히 있습니다. 따라서 현재의 논의만으로 섣불리 판단하기보다는, 향후 발표될 구체적인 정책 내용을 주시할 필요가 있습니다. 최종적으로 시장 심리는 단순합니다. 많은 사람들에게 서울의 집은 단순한 자산을 넘어, 다시 구하기 어려운 '자리'로 인식되고 있습니다. 이러한 인식 때문에 세금 부담이 커지더라도 쉽게 매도하지 않으려는 심리가 강하게 작용하고 있습니다.