결론부터 말하자면, 무허가 건물에 거주한 세입자라도 철거비를 전액 부담할 필요는 없습니다. 하지만 상황에 따라 일부 책임이 인정될 수도 있으며, 임대인과의 계약 내용 및 건축물대장 확인 여부가 중요합니다. (구체적 판례 및 법적 근거는 본문 참조)
무허가 건물 세입자, 철거비 책임은 누구에게? 2026년 판례 분석
성실하게 월세를 납부하며 사업장을 운영하던 세입자가 갑자기 자신이 만들지도 않은 불법 건축물 철거 비용을 청구받는 황당한 사건이 있었습니다. 2019년 인천 부평구에서 발생한 이 사건에서, 김민수 씨는 보증금 5,000만원을 지급하고 30평 규모의 사무실을 임차하여 디자인 스튜디오를 운영했습니다. 그는 3년간 월세를 단 한 번도 밀리지 않았으나, 2021년 말 건물 일부가 무허가 증축 사실이 밝혀지면서 예상치 못한 문제에 직면했습니다. 구청으로부터 시정명령을 받은 후, 결국 2022년 4월 철거가 진행되었고, 민수 씨는 보증금도 돌려받지 못한 채 2,800만원의 철거비까지 청구받았습니다. 이는 임대인이 건물의 불법 증축 사실을 숨긴 채 계약을 진행했기 때문입니다. 이 사건은 세입자가 불법 건축물임을 인지하지 못했더라도, 점유자로서 철거 의무의 일부를 부담해야 하는지에 대한 법적 쟁점을 제기합니다. 실제 판례에서는 임대인의 '목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무'를 강조하며 세입자의 책임을 일부 제한했습니다.
임대차 계약 전, 건축물대장 확인은 필수인가요?
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이 사건의 핵심 쟁점은 세입자가 계약 전에 건축물대장을 통해 건물의 합법성을 직접 확인해야 할 의무가 있는지 여부입니다. 임대인 측은 건축물대장이 공개된 정보이므로 세입자가 계약 전에 확인하지 않은 것은 과실이라고 주장했습니다. 또한, 계약서에 건물의 적법성을 보장하는 조항이 없었으며, 철거는 구청이 집행했으므로 점유자인 세입자가 먼저 비용을 부담하고 추후 임대인에게 청구해야 한다는 논리를 내세웠습니다. 그러나 법원은 임대인이 임차인에게 임차물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지해 줄 의무(민법 제623조)가 있음을 근거로, 임대인이 불법 증축 사실을 숨기고 계약을 진행한 점을 중대 과실로 판단했습니다. 따라서 세입자는 계약 전 건축물대장을 반드시 확인해야 하는 것은 아니지만, 임대인이 불법 건축물임을 알고도 숨긴 경우 임대인에게 더 큰 책임이 있음을 시사합니다.
무허가 건물 세입자가 보증금 외 추가 배상받을 수 있나요?
실제 판결에서 법원은 원고(세입자)의 손을 일부 들어주었습니다. 재판부는 임대인 박영호 씨에게 세입자 김민수 씨에게 보증금 5,000만원 외에 이사 비용 300만원, 영업 손실 800만원, 그리고 철거 비용 2,800만원을 포함한 총 8,900만원을 지급하라고 판결했습니다. 이는 임대인이 임차물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 다하지 않았고, 불법 증축 사실을 고지하지 않은 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 특히, 세입자가 불법 건축물임을 알지 못한 채 계약을 진행했고, 임대인의 기망 행위가 있었다고 판단한 것이 주요 근거가 되었습니다. 이 판결은 임대인이 임차물에 대한 완전한 정보를 제공하고 합법적인 상태를 유지해야 할 의무가 있음을 명확히 보여줍니다.
무허가 건물 계약 시, 세입자가 주의해야 할 점은?
무허가 건물에 세입자로 계약하는 것은 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 첫째, 계약 전 반드시 건축물대장을 발급받아 건물의 합법성 여부를 확인해야 합니다. 불법 증축, 무단 용도 변경 등 위반 건축물인지 여부를 꼼꼼히 살펴보세요. 둘째, 임대차 계약서에 건물의 합법성에 대한 명시적인 조항을 포함시키는 것이 좋습니다. 예를 들어, '임대인은 본 임차 건물이 관련 법규에 위반되지 않음을 확인하며, 위반 시 발생하는 모든 책임은 임대인이 부담한다'는 식의 문구를 추가할 수 있습니다. 셋째, 만약 무허가 건물임을 알게 되었다면, 계약 갱신 시에는 반드시 임대인과 철거 비용 부담 등에 대한 명확한 합의를 문서로 남겨야 합니다. 이러한 조치들은 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁에서 세입자의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다.
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