2026년 5월 9일부터 다주택자 양도소득세 중과가 재개되며, 임대사업자 양도세 특례도 축소될 예정입니다. 이에 따라 다주택자는 최고 75%의 양도세율과 장기보유특별공제(장특공) 배제라는 이중 부담을 안게 됩니다.
다주택자 양도세 중과, 얼마나 오르나? 2026년 변경점은?
오늘부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 재개되면서 세금 부담이 크게 늘어납니다. 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가로 부과됩니다. 양도차익이 5억 원을 초과하는 경우, 기본세율이 이미 42~45%에 달하므로 여기에 30%p가 더해지면 최고 75%까지 세율이 올라갈 수 있습니다. 실제로 10년 보유, 양도차익 3억 원인 2주택자가 조정대상지역 내 아파트를 매도한다고 가정했을 때, 중과 재개 전에는 장기보유특별공제(장특공) 40% 적용 후 약 5,340만 원의 세금이 부과되었지만, 중과 재개 후에는 장특공이 배제되고 세율이 58%로 올라 약 1억 4,340만 원으로 세금이 2.7배 증가하는 사례도 있습니다. 이러한 변화는 다주택자의 주택 매도 결정에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
양도세 중과 유예, 4~6개월 추가 적용 가능한 경우는?
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다주택자 양도세 중과가 오늘부터 재개되지만, 일부 예외적인 경우에 한해 4~6개월의 추가 유예 기간이 적용될 수 있습니다. 이는 5월 9일 이전에 토지거래허가를 신청한 경우에 해당하며, 계약일로부터 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산구) 주택은 4개월, 신규 지정 조정대상지역 주택은 6개월 이내에 양도하면 중과세율이 적용되지 않는 방향으로 규정 개정이 검토되고 있습니다. 하지만 이 조항은 아직 시행령 개정이 완료되지 않은 상태이므로, 계약을 진행하기 전 반드시 최신 시행령 내용을 확인하고 세무사와 상담하여 정확한 적용 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 규정이 확정 고시되기 전에는 섣부른 판단을 피해야 합니다.
임대사업자 양도세 특례, 어떻게 바뀌나?
기존에는 조정대상지역 내 매입임대아파트 사업자에 한해 주택 수와 관계없이 양도세 중과 배제 혜택이 영구적으로 주어졌습니다. 이는 사업 목적의 임대주택을 규제 대상에서 제외한다는 취지였습니다. 그러나 최근 조세 형평성 문제가 제기되면서 이러한 특례 범위가 축소될 가능성이 높아졌습니다. 구체적인 변경 내용은 아직 확정되지 않았지만, 특례 범위가 줄어들면 임대사업자로 등록하여 양도세 부담을 피하고 있던 경우, 등록 임대주택 매각 시 세금이 크게 늘어날 수 있습니다. 따라서 임대사업자라면 관련 동향을 주의 깊게 모니터링하고, 향후 발표될 구체적인 법령 개정안을 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.
다주택자, 중과 재개 후 반드시 확인할 3가지
다주택자 중 보유 주택 매각을 고려하고 있다면, 중과 재개 이후 다음 사항들을 반드시 점검해야 합니다. 첫째, 보유 주택이 조정대상지역에 속해 있는지 확인해야 합니다. 비조정대상지역 주택은 양도세 중과 대상이 아니기 때문입니다. 둘째, 5월 9일 이전에 계약을 체결했는지 확인해야 합니다. 계약서 작성일과 계약금 지급일이 기준으로, 등기 완료 시점과 다를 수 있으므로 세무사와 정확한 적용 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 셋째, 임대사업자라면 특례 변경 동향을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 아직 구체적인 법령 개정안이 발표되지 않았으므로 관보 및 국세청 공지를 주기적으로 확인하는 것이 필수적입니다.
중과 재개 후 장기보유특별공제 전략은?
양도세 중과 대상이 되는 주택의 경우, 장기보유특별공제(장특공) 혜택을 전혀 받을 수 없습니다. 따라서 중과 대상 주택을 보유하고 있다면 보유 기간을 늘리는 것이 세금 측면에서 큰 이점이 없습니다. 오히려 중과 대상에서 벗어날 수 있는 주택이라면 장기 보유를 통해 장특공을 최대한 활용하는 것이 유리합니다. 예를 들어, 10년 이상 보유 시 기본세율 적용 주택은 양도차익의 최대 80%까지 공제가 가능하지만, 중과 대상이 되면 이 혜택이 사라집니다. 따라서 보유 주택의 조정대상지역 여부, 주택 수 등을 종합적으로 고려하여 장특공 활용 전략을 재검토해야 합니다. 이는 세금 부담을 최소화하는 데 중요한 요소가 될 것입니다.
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